Daň z nehnuteľností a daň z príjmov z prevodu nehnuteľností

Solitea, a.s. | 25. 02. 2021

Chcete si kúpiť vlastný rodinný dom alebo byt? Aké máte povinnosti a s akou daňou z nehnuteľností by ste mali počítať. V akých prípadoch musíte uhradiť daň z príjmu, ak predáte nehnuteľnosť. Prečítajte si, či sa vás daň týka, ako ju vypočítate a do kedy ju musíte zaplatiť.

Obsah

    Čo je daň z nehnuteľností a kto ju platí

    Daň z nehnuteľností upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za odpady a komunálne odpady.  

    Dane z nehnuteľností členíme na:

    • Daň z pozemkov
    • Daň zo stavieb
    • Daň z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome

    Daň z nehnuteľností platia fyzické aj právnické osoby, konkrétne vlastník nehnuteľnosti, správca nehnuteľnosti alebo nájomca pozemku s dobou prenájmu aspoň 5 rokov alebo užívateľ nehnuteľnosti.

    Daň sa platí každoročné na základe výmeru vystaveným miestnym úradom podľa toho, v ktorom katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza. Správcom dane z nehnuteľností je  mesto alebo obec, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza.

    Kto je od dane oslobodený

    Daň z nehnuteľností neplatíte, pokiaľ:

    • pozemky, stavby, byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve obce, ktorá je správcom dane, a pozemky, stavby, byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo v správe mestských častí v Bratislave a Košiciach,
    • pozemky a stavby sú vo vlastníctve iného štátu užívané fyzickými osobami, ktoré požívajú výsady a imunitu podľa medzinárodného práva a nie sú štátnymi občanmi Slovenskej republiky, za predpokladu, že je zaručená vzájomnosť,
    • pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve cirkví a náboženských spoločností registrovaných štátom, ktoré slúžia na vzdelávanie, na vedeckovýskumné účely alebo na vykonávanie náboženských obradov,
    • pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve verejných vysokých škôl alebo vo vlastníctve štátu v správe štátnych vysokých škôl slúžiace na vysokoškolské vzdelávanie alebo na vedeckovýskumné účely,
    • pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve verejných výskumných inštitúcií alebo vo vlastníctve štátu v správe Slovenskej akadémie vied slúžiace na vedeckovýskumné účely,
    • pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve štátu alebo samosprávnych krajov slúžiace materským školám, na základné vzdelávanie, na stredné vzdelávaniea na vyššie odborné vzdelávanie a slúžiace strediskám praktického vyučovania a ak sú v zriaďovateľskej pôsobnosti štátu alebo samosprávnych krajov,
    • pozemky verejne prístupných parkov sú vo vlastníctve zdravotníckych zariadení poskytujúcich ústavnú zdravotnú starostlivosť
    • pozemky, stavby a nebytové priestory sú vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža.

    Ako daň vypočítať

    Sadzby dane z nehnuteľností ustanovuje zákon, avšak správca dane môže túto sadzbu zmeniť. Daň z nehnuteľností je miestna daň. Daň je vypočítaná správcom dane, ktorý na základe údajov poskytnutých daňovníkom, ako sú napríklad výmera bytu, pozemku alebo počet poschodí stavby, vypočíta daň. Daňovníkovi pošle rozhodnutie o výške dane, ktoré je splatné do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Daň je možné zaplatiť v splátkach, ak tak určí správca dane.

    Kedy podať daňové priznanie

    Podať daňové priznanie musí každý daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť k dani z nehnuteľností.

    Existujú dva typy daňového priznania k dani z nehnuteľností, a to:

    • priznanie k dani z nehnuteľností,
    • čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností.

    Priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník pri prvom vzniku daňovej povinnosti, a teda daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti podáva správcovi dane prvýkrát.

    Príklad na priznanie k dani z nehnuteľností:

    Andrej  si v novembri 2020 kúpil dom v Skalici. Do katastra nehnuteľností bol ako vlastník zapísaný 15. novembra 2020 a daňová povinnosť mu vzniká 1. januára 2021. Andrejovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára 2021. Správcom dane je mesto Skalica.

    Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník v prípade, ak:

    • sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom, užívateľom ďalšej nehnuteľnosti,
    • došlo k zmene súvisiacej s nehnuteľnosťou, napríklad zmene jej druhu alebo výmery alebo účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru,
    • daňovníkovi zaniklo vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností.

    Ak daňovník v minulosti už podal daňové priznanie k dani z nehnuteľností, napr. podal daňové priznanie na rok 2020 a nič sa po podanom daňovom priznaní nezmenilo, nie je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na ďalšie roky.

    Zdanenie predaja nehnuteľnosti – daň z príjmu z prevodu nehnuteľností

    Zdanenie predaja nehnuteľnosti fyzickou osobou je predmetom dane z príjmov podľa §8 zákona o dani z príjmov a je definovaný ako príjmy z prevodu nehnuteľností.

    V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (ako napr.  preukázateľne zaplatená kúpna cena predávanej nehnuteľnosti, ak bola nadobudnutá kúpou)

    Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením, je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Civilného mimosporového poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.

    Ak ide o nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

    • Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena - určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
    • V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

    Príklad

    Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2014 za 100 000 eur. Od roku 2014 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2019 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2020 byt predal za 160 000 eur.

    Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 160 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu  podľa § 25 ods. 3 zákona, čiže rozdiel medzi vstupnou cenou majetku a celkovou výškou odpisov zahrnutých do daňových výdavkov.

    Odoberajte účtovné a daňové novinky zrozumiteľne a včas

    Zadajte váš e-mail a naše účtovné a daňové tipy vám budú chodiť priamo do e-mailu. info

    Odoslaním súhlasíte s našimi . zásadami pre spracovanie osobných údajov.

    Kedy je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený

    Príjem z predaja nehnuteľností je oslobodený od dani z príjmov, ak nastane niektorá z nižšie uvedených  skutočností. Takýto príjem sa vôbec do daňového priznania neuvádza.

    Ide o tieto príjmy:

    • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
    • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
    • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,   
    • z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (napr. majetok z reštitúcií, rehabilitácií a pod.)

    Kedy sa podáva daňové priznanie

    Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb z dôvodu predaja nehnuteľnosti, ak príjem nie je od dane oslobodený, sa podáva tri mesiace po skončení kalendárneho roka, štandardne do 31.3 nasledujúceho roka.

    Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade. Daňové priznanie podá pod svojim rodným číslom.

     

    Autorom článku je Katarína Serinová

    • Boli tieto informácie užitočné?
    • ÁnoNie

    Najhľadanejšie

    Money S3 Money S4 Money S5

    Obľúbené články

    Vyskúšajte si účtovný program Money S3

    Zadarmo a so všetkými funkciami